Comment calculer le prix d’un bien immobilier en 5 étapes

Comment calculer le prix d’un bien immobilier en 5 étapes

Vous voulez vendre ou acheter un appartement et vous ne savez pas si le prix est correct ? Voici les cinq étapes simples pour évaluer correctement le prix d’une maison.

Calculer de la surface

Le premier point est purement quantitatif, c’est-à-dire qu’il s’agit de déterminer la taille exacte de votre appartement. Souvent, la surface au sol indiquée sur le registre foncier ou dans les annonces immobilières peut être trompeuse, il est donc essentiel que vous soyez en mesure de la comprendre et de la calculer vous-même.

Voici les trois types de surfaces différentes que vous pouvez rencontrer :

  • Surface résidentielle : la surface nette physiquement praticable de l’appartement chauffé.
  • Surface utile totale : surface nette de l’appartement et de toutes les dépendances extérieures ou non chauffées (balcons, terrasses, jardins, caves, garages, etc.).
  • La surface totale : la somme des surfaces totales de toutes les pièces pondérées en fonction de certains coefficients.

Dans notre cas, nous nous intéressons à la surface totale, qui comprend non seulement la surface nette du plancher mais aussi la surface occupée par les murs. En général, la surface brute d’un appartement est environ 10 à 15 % plus grande que la surface nette. A cela il faut ajouter, si elle est présente, la surface totale des locaux annexes, réduite selon les coefficients établis par la norme. En fait, si l’on y réfléchit, 50 mètres carrés de cave ne valent pas autant que 50 mètres carrés d’appartement chauffé.

Déterminer la qualité de la propriété

La deuxième étape de l’évaluation du prix d’une maison consiste à définir sa qualité par rapport au contexte dans lequel elle se trouve. Il existe de nombreux paramètres qui peuvent être comparés, mais je pense personnellement que les plus importants sont les suivants.

Quartier

Dans quelle partie de la ville ou du village la maison est-elle située ? Le quartier est-il fortement urbanisé ou dispose-t-il de nombreux espaces verts et ouverts ? Quel genre de personnes y vivent ? Est-il facile de trouver un parking ? Y a-t-il des magasins, des transports publics ou d’autres services à proximité ? Y a-t-il des perturbations telles que des routes, des chemins de fer ou des industries très fréquentés ?

Bâtiment

S’agit-il d’une maison individuelle ou d’un appartement ? S’il s’agit d’une maison individuelle, s’agit-il d’un bâtiment élégant ou d’un bâtiment bon marché aux équipements modestes ? Quel est l’état des façades et des parties communes ? Y a-t-il de l’ordre et de la tranquillité ? Existe-t-il des services utiles tels que des places de parking, un concierge ou un ascenseur ?

Entretien et finitions

La maison est-elle en bon état ou doit-elle être rénovée ? Est-il bien éclairé ? Si elle est au rez-de-chaussée, a-t-elle un jardin ? S’il est situé à un étage élevé, a-t-il des balcons et y a-t-il un ascenseur ? Y a-t-il la climatisation ? Quelle est la vue depuis les fenêtres ? Y a-t-il de l’intimité ou quelqu’un pourrait-il facilement regarder dans l’appartement ?

Toutes ces questions vous aideront à prendre conscience de la qualité du bien que vous analysez. Il est important de comprendre si le bien en question a quelque chose de plus ou de moins que les autres biens de la région. À ce stade, nous sommes prêts pour l’étape suivante.

Identifier le bon prix

Les ventes et les prix des biens immobiliers sont constamment enregistrés et suivis sur d’innombrables portails en ligne. Les propriétés sont divisées en zones urbaines aussi uniformes que possible et classées à leur tour en propriétés seigneuriales, civiles, bon marché et villas. Chacune de ces catégories vous indique une fourchette de prix par mètre carré à laquelle ce type de bien est vendu en moyenne, de l’occasion au neuf.

Sur la base des analyses effectuées au point précédent, vous serez en mesure de :

  • identifier la bonne fourchette de prix dans la base de données en fonction du quartier, de la catégorie de bâtiment et des conditions internes de la propriété
  • comprendre si les caractéristiques du bien sont supérieures ou inférieures à la moyenne et donc s’il faut prendre le prix le plus élevé ou le plus bas de cette fourchette.

Calcul manuel

Une fois que vous avez établi le prix correct du mètre carré, il ne vous reste plus qu’à effectuer l’opération suivante

Prix unitaire (€/m²) x Surface (m²) = Valeur de la propriété

Prenons un exemple : si vous avez un appartement de trois pièces de 100 m² commerciaux et que le prix que vous avez fixé dans la fourchette de référence est de 1400 €/m², alors votre appartement vaut 100 m² x1400 €/m² = 140 000 €.

Simulateur pour évaluer le prix d’une maison

Comme alternative au calcul manuel, vous pouvez toujours utiliser un logiciel de calcul. Il existe de nombreux simulateurs de prix sur le web, mais tous n’ont pas la même précision et souvent la méthode d’estimation n’est pas claire. Cependant, pour une analyse plus précise, nous vous recommandons de considérer également les autres méthodes détaillés plus loin.

Comparaison de propriétés similaires

Une autre méthode d’évaluation du prix d’une maison est ce que l’on appelle « l’évaluation corporelle ». Ici, vous ne devez plus analyser les fourchettes de prix et les zones à multiplier, mais plutôt comparer votre maison avec d’autres maisons similaires dans la même zone et leur coût.

Le plus simple est d’utiliser la recherche à proximité de tracer un cercle d’un diamètre d’environ 250/300 mètres autour du point où se trouve votre maison à évaluer. Dans les filtres de recherche, vous devrez ensuite sélectionner la taille de votre appartement et ses caractéristiques comme je l’ai expliqué au point 3 (étage, ascenseur, balcon, etc.).

Vous obtiendrez ainsi une liste d’appartements similaires au vôtre et vous aurez une idée du prix de vente moyen. Veuillez noter que les prix indiqués dans les annonces sont sujets à négociation. Considérez toujours une remise de 5 à 10 % comme la valeur réelle de la vente.

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